도시개혁센터

도시칼럼

2024년 도시개혁센터 회원총회 잘 마쳤습니다 ^_^

"지난 한 해도 정말 고마웠습니다" 2024년도 함께 해주세요 ^ ^ 경실련 도시개혁센터는 2월 5일(월) 경실련 강당에서 2024년 회원총회를 개최했습니다. 지난 한해도 따뜻한 후원과 격려를 보내주신 회원님들 한분 한분께 진심으로 감사의 마음을 전합니다. 총회는 2023년 결산보고와 2024년 예산안 승인, 2023년 사업보고와 2024년 사업계획 승인, 주요임원 선출 등의 순서로 진행됐습니다. 도시개혁센터는 작년 한해 '층간소음 시공사 책임 강화 운동'을 핵심사업으로 '도시계획 혁신방안 대응', '중대(시민)재해처벌법 대응 및 도시안전 강화', '21기 (유튜브)도시대학', '도시개혁 책자 발간' 등을 일반사업으로 활동을 펼쳤습니다. 2024년 새해에도 '층간소음 시공사 책임 및 관리감독 강화'를 핵심사업으로 선정했습니다. 경실련이 마련한 정책 대안을 입법화해서 갈수록 심각한 사회문제가 되고 있는 층간소음의 고통으로부터 국민들이 벗어날 수 있도록 노력하겠습니다. 전국적으로 기승을 부리는 대규모 전세사기 피해를 방지하기 위해 전세제도의 허점을 진단하고 분석해 전세사기를 근본적으로 해결할 수 있는 전월세거래 제도를 설계하는 사업도 진행할 계획입니다. 분과별 사업으로는 안전분과는 '중대시민재해 대응 및 도시안전 강화', 재생분과는 '도시재생 중간조직의 지속가능 방안 모색', 교통분과는 '안전하고 쾌적한 대중교통 서비스 제공 및 녹색교통 확충', 숲분과는 '도시숲, 녹지숲 확대 감시활동'을 진행합니다. 분과장님들 중심으로 분과별 정책위원님들과 함께 분과별 사업도 올해는 활발히 펼쳐가고자 하오니 많은 관심과 성원 부탁드립니다. 하반기 정도에는 균형발전 분과 신설도 계획하고 있습니다. 수도권 집중해소와 경실련 도시개혁센터의 지역균형발전 입장도 정리해보려고 합니다. 개발이익환수 제도의 취지를 제대로 살리지 못하고 있는 공공기여 제도의 문제를 실태조사 및 사례분석 등을 통해 정리하고 개선방안도 마련해 보려고 합니다. 연 2회 발간하고 있...

2024.02.06.

[주목할 도시이슈4] 전세사기 원인과 해결책은? "전문가 10문 10답"

[도시개혁 27호/겨울호,재창간5호] [주목할 도시이슈 "전세사기"] “우선매수권 부여는 책임전가형 수단에 불과” ‘관리기구 신설을 통한 거래 全과정의 제도화만이 전세사기를 뿌리뽑는 근본적 해법’ ‘도심 내 다양한 주거공간들이 마을단위에서 지속가능하게 공급·관리되는 환경 구축해야’ - 김천일 강남대학교 부동산건설학부 교수 - ckim@kangnam.ac.kr Q1. 먼저 이번 대규모 전세사기의 가장 큰 원인이 무엇이라고 보십니까? 큰돈이 오고 가는 사(私)금융 수단으로서의 전세를 둘러싼 지원제도에 대한 감시·감독 시스템이 제대로 작동하지 않은 것이 이번 전세사기 사태를 낳은 근본적인 원인일 것입니다. 무등록 부동산 업자들이 몇백 채나 되는 주택들을 문어발식으로 사드릴 때 금융기관은 제대로 된 평가를 하지 않고 이들에게 대출을 남발하였습니다. 수원 세 모녀는 업자도 아니고 겉보기에는 일반인인데 어떻게 빌라 5백여 채 갭투자가 가능했던 것인지, 화성 동탄에서는 어떻게 아내 명의로 오피스텔 196채를 보유할 수 있었는지 원인 진단을 철저히 해야 할 것입니다. 자동차 보험사기 수법이 전세 보증보험에 악의적으로 활용되어 애초에 보증금을 돌려줄 의사도 없고 능력도 없었던 건축업자들이 중개업자들과 모의하여 범죄수익을 취했습니다. 세입자도 이러한 사기 행각을 인지하고 있었는지 수사중이라고 합니다. 이러한 보험사기에 의해 보증기관이 피해를 입었다고 하는데, 주택도시보증공사(HUG)의 경우 공사의 자본금으로 보증을 제공합니다. 그런데 자본금의 대부분은 주택도시기금의 출자금입니다. 그러므로 대위변제 후 채권회수가 어려워지면 공사의 다른 공익적 보증상품 운용 여력이 감소하게 되고, 주택도시기금이 추가로 출자금을 공사에 지원하게 되면 다른 주거복지사업이 축소될 수 있고, 여유자금 운용 등 기금 운용의 안정성이 떨어지게 됩니다. 보증기관만의 문제가 아닌 것입니다. 세입자의 대항력이 전입신고 후 다음 날에 발생하는 점을 악용하여 집주인이 전세 계약...

2024.01.19.

[주목할 도시이슈3] 전세사기 원인과 해결책은? "전문가 10문 10답"

[도시개혁 27호/겨울호,재창간5호] [주목할 도시이슈 "전세사기"] “다주택자 규제, 임차인 보호 부족이 전세사기 야기해” ‘전세대출 규제하고 거래 투명성 제고해야 전세사기 재발 막을 수 있어’ - 이강훈 세입자114 센터장 - (법무법인 덕수 변호사) khl@iduksu.com Q1. 먼저 이번 대규모 전세사기의 가장 큰 원인이 무엇이라고 보십니까? 첫째, 대출 전세대출과 보증 확대를 제1의 원인으로 짚습니다. 이명박 대통령 때부터 시작된 전세대출이 박근혜 정부를 거쳐 문재인 정부에 이르러 전세대출 보증, 보증보험 확대 정책과 맞물려 크게 확대됐고 주택 전세보증금 가격을 주택 가격에 육박하는 수준으로 밀어올리면서 주택취득자의 입장에서 자기 자본 투입 없이 타인 자본(=대출+전세 보증금)만 가지고도 주택 취득이 가능해지면서 이를 악용한 전세 사기가 대규모로 발생했다고 봅니다. 둘째, 문재인 정부의 등록임대 확대 정책도 상황을 악화시키는데 적지 않은 영향을 주었습니다. 등록임대 확대 정책은 박근혜 정부 때부터 추진해 문재인 정부에서 본격 확대·추진한 정책입니다. 그런데 등록임대사업자의 재정적 상태(예: 총 자산 중 자기자본 투입 비율) 및 사업 구조(예상되는 사업 수익에서 월세 수익이 어느 정도의 비중인지) 등을 고려함 없이 등록시키고 세제 감면 혜택은 부여하면서도 4년, 8년의 의무 임대기간 및 임대료 인상률 상한, 보증금 반환보증 가입 이외의 의무는 거의 없고 지자체에서 이를 제대로 관리하지도 않고 있습니다. 이에 따라 임대차보증금을 제대로 반환할 수 없는 불량한 재무구조를 가진 사업자들이 투기 또는 사기 목적으로 임차인의 보증금을 이용해 다수의 주택을 사들이고 취득세, 종부세 및 양도소득세 등의 세금을 감면받는 목적으로 등록임대 제도가 악용되었습니다. 셋째, 시기적으로 2020년의 사상 최저금리도 전세사기가 대규모로 발생하는데 큰 영향을 주었습니다. 코로나19의 발생으로 한국은행을 비롯해 전 세계 중앙은행 금리가 사상 최...

2024.01.19.

[주목할 도시이슈2] 전세사기 원인과 해결책은? "전문가 10문 10답"

[도시개혁 27호/겨울호,재창간5호] [주목할 도시이슈 "전세사기"] “임차인 보호를 위한 근본적 대책은 정보의 비대칭 문제를 해결하는 것” ‘주거취약계층에게 영구임대주택을 공급하는 주거복지정책의 지속적 추진도 필요’ - 서진형 경인여자대학교 교수 - (한국부동산경영학회 회장/국토교통부 국토공간정보위원회 위원(전)) hyung0402@naver.com Q1. 먼저 이번 대규모 전세사기의 가장 큰 원인이 무엇이라고 보십니까? 올해 대규모 전세사기사건이 발생한 가장 큰 원인은 집값이 하락하였기 때문이다. 전세제도는 집값에 따른 임차료인데 집값이 하락하면서 사용료인 전세가가 하락하였기 때문에 집주인이 임차보증금을 돌려주지 못하여 발생한 사고이다. 또한, 우리나라 전세제도는 소유자가 임차인에게 받은 전세자금을 예금해 놓거나 사업자금 등으로 활용하기보다는 집값의 일부로 투자하는 성격을 갖고 있기 때문에 새로운 임차인에게 전세자금을 받지 못하면 기존임차인의 전세자금을 돌려줄 수 없는 구조이다. 문재인 정부 시절 부동산 가격이 급등하면서 전세가격도 급등하였고, 이 때 전세가격이 가장 고점일 때 임차한 세입자는 계약기간이 종료되었음에도 불구하고 전세가격의 하락으로 새로운 세입자를 구할 수 없고, 새로운 세입자와 계약을 한다고 하더라도 기존 세입자보다 낮은 가격에 계약을 체결하였다. 결국 부족한 반환 전세금은 임대인이 마련하여야 하는데 자금 여력이 없는 것이다. 임대인도 대출과 전세제도를 활용하여 투자용으로 매수한 집이기 때문이다. 이외에도 일부 임대인은 선순위 채권이 많은 집, 국세체납이 많은 집, 시세보다 높은 전세계약 등이 있는 주택을 임대하여 의도적으로 임차인을 기망해 전세사기 사건으로 이어지는 등 다양한 원인이 있다. Q2. 사기세력들이 등록임대사업자 제도와 무분별한 전세대출·보증보험을 악용한 부분에 대해 정부 책임은 어느 정도라고 보시는지와 문제 해결을 위해 정부의 정책은 어떻게 개선돼야 할까요? 빌라왕들과 같은 전세사기의 주...

2024.01.19.

[주목할 도시이슈1] 안상미 미추홀전세사기피해대책위원장 인터뷰

[도시개혁 27호/겨울호,재창간5호] [주목할 도시이슈 "전세사기"] “모든 피해가 평등하다면 모든 책임도 평등하다!” ‘피해자들 잘못이 아니다, 제도가 잘못된 것이기 때문에 그 누구도 피해갈 수 없다. 전세사기는 사회적 재난이다’ - 안상미 미추홀전세사기피해대책위원장 인터뷰 - 윤은주 도시개혁센터 부장 dongi78@ccej.or.kr 지난해 말 인천광역시 미추홀구로부터 시작하여 경기 수원시, 서울 강서구, 경기 화성시 동탄, 부산, 대전, 전북 완주군에 이르기까지 대규모 전세사기가 전국적으로 기승을 부리고 있습니다. 또 어느 곳에서 전세사기 뇌관이 터질지 모를 일입니다. 지금도 여전히 진행 중인 전세사기 사태는 건축주, 분양사, 공인중개사, 감정평가사 등 주택시장의 건전한 작동을 위해 자기 본분을 바르게 수행해야 할 역할자들이 전세 지원제도의 허점을 파고들어 서민들의 소중한 재산을 갈취한 조직범죄입니다. 전세사기로 이미 목숨을 잃고 고인이 되신 분들의 명복을 빌며 유가족들에게 깊은 위로를 전합니다. 지금도 전세지옥이라 불릴만한 혹독한 시간을 보내고 계신 피해자들에게 적절한 지원과 대책이 조속히 마련되길 바랍니다. 피해 상황을 먼저 자세히 들어보기 위해 지난 11월 7일 안상미 위원장님 자택이자 미추홀전세사기피해대책위 사무실에서 안 위원장님 인터뷰를 진행했습니다. Q1. 먼저 이번 대규모 전세사기 피해 상황이 어떻게 되나요? 초창기 조사할 때는 미추홀구 건축왕 남모씨 피해자들만 총 2,864세대였어요. 이 중에서 소송이 진행되고 있는 세대수가 있고, 형사가 진행이 안 되고 있는 상황도 있어요. 무엇보다 남모씨 피해자들 중에서만 4명이 사망하셨습니다. 강서구에서도 전세사기 피해로 1명이 돌아가신 걸로 알고 있고요. 최근 대전, 수원, 부산 등 대규모 전세사기 피해가 전국 방방곡곡에서 터지고 있는데 이게 전국적인 사건일 수밖에 없는 게 제도가 잘못돼 있기 때문입니다. 악용하려고 마음먹으면 얼마든지 악용할 수 있습니다. 최근에...

2024.01.19.

[여는 글] 경실련 도시개혁센터의 새해다짐

[도시개혁 27호/겨울호,재창간5호] [여는 글] 경실련 도시개혁센터의 새해다짐 황지욱 도시개혁센터 운영위원장 jwhwang@jbnu.ac.kr 경실련 회원 여러분 그리고 언제나 애정 어린 마음으로 ‘도시개혁 책자’를 읽어주시는 모든 독자 여러분, 새해 복 많이 받으십시오. 2024년에도 경실련 도시개혁센터는 세상의 올바른 변화와 웃음 가득한 사회를 만들어 나가기 위해 끊임없이 도전하겠습니다. 2007년 중단되었던 ‘월간 도시개혁’을 2022년 재발간하였을 때 벅찬 감격을 느끼지 않을 수 없었습니다. 어쩌면 보잘것없는 조약돌처럼 보였지만 앞으로 ‘소외됨 없는 사회를 향한 선의지’로 파문을 일으키는 물맷돌이 되고자 다짐하고 있습니다. 21세기가 되었어도 세상은 격랑 속에서 헤어나지를 못하고 있습니다. 세계대전을 두 번이나 겪었던 20세기를 뒤로 하면서 동구 공산권이 무너질 때 앞으로 세계평화의 물꼬가 도도히 흐르리라 기대했건만, 오히려 우크라이나-러시아 전쟁, 이스라엘-팔레스타인 전쟁 그리고 강대국이라 불리는 나라들의 신권위주적 독재 권력화와 강대강 대결은 세상을 더욱 불안하게만 만들고 있습니다. 우리나라에서도 열화와 같았던 촛불정신은 온데간데없이 사그라들어 버린 느낌이고, 권력자가 부르짖는 ‘정의와 정책’만이 정당한 것인 양 드러나는 사회, 가진 자들의 ‘그들만의 리그’가 지속되는 사회에서 수많은 사람은 소외의 한숨을 내쉬어야 했습니다. 경실련 도시개혁센터에서 발표하는 성명문과 정책대안도 대답 없는 외침 마냥 세상 속에 묻혀버리는 듯이 보이곤 하였습니다. 하지만 그렇다고 우리 동시대인들이 겪고 있는 아픔을 나 몰라라 할 수는 없습니다. 해야 할 일은 해야 하고 외쳐야 할 일은 외쳐야 합니다. 대안은 끊임없이 제시되어야 합니다. 그래서 우리 경실련 도시개혁센터는 조금이라도 나은 세상을 만들고자 최선을 다해 논평으로, 성명으로 그리고 보도자료를 기반으로 하는 정책대안으로, 여러분의 곁을 떠나지 않고 앞으로 나아갈 것입니다. 지난 한 해...

2024.01.19.

[나, 너 그리고 우리의 도시2] 캠프페이지 시민공원 뒤엎은 아파트, 상업시설 개발계획 철회해야

[도시개혁 27호/겨울호,재창간5호] [나, 너 그리고 우리의 도시2] 캠프페이지 시민공원 뒤엎은 아파트, 상업시설 개발계획 철회해야 권용범 춘천경실련 사무처장 ccejcc@daum.net 2023년 5월, 춘천시는 미군부대 반환 부지인 캠프페이지 부지를 도시재생 혁신지구 국가시범지구 지정을 받기 위해 국토교통부 공모에 지원하였으며, 9월 4일 혁신지구 후보지에 지정되었다. 일부에서 캠프페이지 반환 결정 이후 20년 가까이 지난 최근까지도 활용계획 없이 방치되어 온 것처럼 개발계획이 ‘표류’해 왔다고 말하지만, 캠프페이지 부지는 문화예술 시설을 일부 포함한 시민공원 계획이 수립되어 단계별로 추진 중이었다. 다만 이 과정에서 2차 오염 문제가 불거지며 재정화 사업이 진행되어 이 기간 ‘멈춰’있을 뿐이었다. 캠프페이지 도시재생 혁신지구 신청 자체가 민주적, 절차적 정당성을 상실한 독단적 행정이다. 춘천시는 이번 혁신지구 공모신청으로 캠프페이지 반환운동, 1차 오염정화, 부지매입 비용 절감, 2차 오염정화 등은 물론 캠프페이지 활용방안 모색까지 지역 시민사회가 20여 년간 지난 시정부와 함께 고민하고 논의해 온 과정 전체를 일거에 뒤엎어 버렸다. 특히 부지 활용방안만큼은 개발과 보전을 놓고 지역사회 내에서 수많은 갈등과 협력의 과정을 거쳐 마련된 것이 시민공원 계획이다. 이전 2대 시정부에 걸쳐 수십 차례 시민 공청회와 여러 번의 관련 용역 등의 공식 절차를 통해 결정되었는데, 이렇듯 민주적 의사결정과정을 거쳐 탄생한 시민공원계획을 지역사회와는 물론 시의회와도 단 한 번의 상의 없이 부동산 개발계획으로 도배된 도시재생 혁신지구 계획을 세우고, 국토부 공모에 신청부터 한 것은 그야말로 민주적 의사결정 절차를 파괴하는, ‘시민 무시, 의회 무시’의 독단적 행정이다. 캠프페이지 도시재생 혁신지구 신청은 절차적 정당성마저 상실하였다. ‘도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법’56조는 국가시범지구 지정을 신청하기 위해서는 사전에 혁신지구 계획에...

2024.01.19.

[나, 너 그리고 우리의 도시1] 시민안전을 위한 시설물 및 건설현장 안전관리 강화에 대하여

[도시개혁 27호/겨울호,재창간5호] [나, 너 그리고 우리의 도시1] 시민안전을 위한 시설물 및 건설현장 안전관리 강화에 대하여 김영민 국토안전관리원 강원지역본부 부장 youngminkim@kalis.or.kr 김정곤 도시개혁센터 안전분과장 garoo72@gmail.com 우리는 방송을 통해서 종종 시설물이나 건설 중에 있는 건축물이 붕괴했다는 뉴스를 접하곤 한다. 그리고 많은 사람들은 이런 붕괴사고는 과거에나 자주 발생했고 현재는 아주 가끔 발생하는 후진적인 사고로만 치부하는 경향이 있는 것 같다. 그러나 사실 시설물이나 건축물 붕괴사고는 현재에도 자주 발생하는 사고로서 안전관리를 조금만 소홀히 하면 언제든지 발생할 수 있는 사고이다. 우리나라에서는 매년 약 1,000여건 이상의 크고 작은 붕괴사고가 발생하고 있으며 인명과 재산 피해 규모도 적지 않다. 행정안전부에서 발표하는 재난연감에 따르면 2020년 한해에만 붕괴사고가 4,557건이나 발생하였으며, 2021년에는 1,062건으로 감소하였으나 2022년에는 다시 1,625건으로 소폭 증가하였다. 특히, 인명피해가 꾸준히 발생하고 있어서 최근 3년간 연평균 26명의 사망자가 발생하고 있으며, 사상자 수는 연평균 약 200명에 이르고 있다. 이런 붕괴사고는 어떤 곳에서 주로 발생하는 것일까? 붕괴사고가 발생하는 장소나 대상으로는 교량, 터널, 도로, 사면 등의 토목 시설물 그리고 건축물과 건축물을 구성하는 지붕, 창호, 벽체(마감재) 등과 건축물 주변의 옹벽, 담장 등의 부대시설이 해당한다. 그 밖에도 간판이나 철탑, 전봇대, 신호등과 같은 구조물, 건설 공사장에서 주로 사용되는 비계, 거푸집 등의 가시설물 그리고 타워크레인과 같은 중장비도 붕괴사고가 자주 발생하는 대상이다. 또한 창고나 야외에 쌓아 놓은 물건이나 토사 등이 자중을 못 버티거나 외력 등에 의해서 붕괴되는 사고도 발생하곤 한다. 붕괴사고를 유발하는 원인에는 무엇이 있을까? 먼저 태풍, 호우, 강풍, 폭설, 산사태...

2024.01.19.